Le logement est prêt à accueillir son premier locataire, il est maintenant temps de déterminer le montant du loyer. A moins que le bien se trouve dans une commune où les loyers sont encadrés, le montant du loyer est complètement libre, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé.

En effet, exceptés pour les logements bénéficiant d’un régime de défiscalisation (loi Duflot, Scellier etc.), le montant du premier loyer est librement déterminé par le propriétaire. Néanmoins, il est primordial de le calculer le plus justement possible : il peut devenir vite préjudiciable pour le propriétaire dans le cas où le loyer se trouve être trop haut (sur-évalué) ou trop bas (sous-évalué).

 

Estimation du loyer d’un bien immobilier : les critères à prendre en compte

Tout d’abord, il est indispensable de comparer le bien immobilier par rapport au marché local de la location et à la concurrence. Il est aujourd’hui possible de trouver des observatoires dans plusieurs villes de France qui mettent à disposition des propriétaires des références afin de calculer au mieux son premier loyer. Les différentes études réalisées par ces observatoires peuvent également donner une première idée du montant potentiel du loyer. Cependant, la détermination du loyer d’un logement passe également et surtout par différents critères qui lui sont propres.

Les caractéristiques mêmes du logement sont bien évidemment les premiers critères à prendre en compte : sa surface, le nombre de pièces, mais aussi les prestations du logement et leurs états (les sols, murs, plafonds etc.). Aussi, le montant du loyer doit prendre en compte le type de la location : un logement meublé se loue généralement un peu plus cher qu’un logement vide. Enfin, y a-t-il une place de parking ? Une cave ? Un extérieur ? etc.

D’autres critères, plus généraux, sont finalement également à prendre en compte afin d’évaluer le plus justement possible le montant du loyer de votre bien :

 

L’environnement

La position géographique du logement et l’environnement dans lequel il se trouve influent énormément sur le montant du loyer. En effet, le quartier (passant du quartier d’affaire au quartier le plus populaire) et sa proximité avec le centre ville, les commerces, les écoles et les transports en commun est un des critères les plus important pour le locataire. Ainsi, le propriétaire peut profiter de la situation géographique de son logement, si celle-ci se trouve être privilégiée, pour augmenter le loyer de son bien. Les différents services de proximités sont également à prendre en compte dans l’environnement du logement et à valoriser sur le montant du loyer. N’hésitez pas à vous renseigner sur les prix du secteur dans lequel se trouve le bien et à évaluer les prix qui se pratiquent pour un logement du même type afin de fixer au mieux celui de votre logement.

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Les différentes nuisances

Pour les locataires, certaines nuisances peuvent parfois devenir rédhibitoires et ainsi réduire considérablement le montant du loyer. Parmi ces nuisances on trouve :

  • Les nuisances sonores : Bien qu’elles puissent parfois être atténuées voir supprimées, les nuisances sonores font parties des désagréments les plus courants en zone urbaine. Elles peuvent être liées aux transports proches (autoroutes, gare, aéroport etc.) ou aux commerces environnants tels que les discothèques, les bars, les restaurants et autres. Dans ce cas là, il peut devenir indispensable pour le propriétaire d’isoler son logement et/ou de l’équiper de double vitrage etc.
  • Les nuisances visuelles : Pour certains locataires, le vis-à-vis peut être un élément important dans la décision. Un voisinage trop proche ou encore un obstacle entravant la visibilité depuis le logement peut devenir un argument important dans la diminution du montant du loyer. Attention, l’absence de vis-à-vis d’un logement n’est pas toujours éternelle : s’il y a, par exemple, la présence d’un terrain vague devant le logement, vérifiez que celui-ci ne soit pas constructible !
  • Les nuisances olfactives : Plus rares mais pourtant toutes aussi rédhibitoires, les nuisances olfactives peuvent parfois faire fuir bon nombre de potentiels locataires. Celles-ci peuvent être liées aux restaurants, aux ordures, aux évacuations d’égout, etc.

 

L’emplacement et l’exposition

Un logement en rez-de-chaussée peut parfois être moins côté et moins attrayant qu’un logement en étage élevé. En effet, ils peuvent être plus impactés par les bruits extérieurs mais également être plus facilement victimes de cambriolages. S’ajoute à cela le problème de la luminosité du logement qui est aujourd’hui un critère de plus en plus pris en compte par les locataires. Ainsi, l’étage auquel se situe le logement impactera directement le montant du loyer.

 

Les parties communes, l’immeuble et les charges de copropriété

La vie en copropriété n’est pas évidente pour tout le monde et les prestations de l’immeuble ont un impact parfois important dans le calcul du montant d’un loyer. Un interphone cassé, une boîte aux lettres abimée, une façade ou encore des parties communes mal entretenues sont les premiers détails qui donneront une mauvaise image au locataire. En revanche, la présence d’un ascenseur, d’un parking ou encore le classement énergétique de l’immeuble sont autant d’arguments qui pourront justifier un loyer plus élevé. Cependant, attention aux charges de copropriété trop hautes qui feront fuir les futurs locataires !

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Bien que cela puisse parfois avoir son charme, des parties communes peu entretenues feront fuir les potentiels locataires !

 

L’agencement du logement

Lors de la visite, l’agencement du logement peut devenir un véritable frein pour le locataire. Plus un logement se trouve être fonctionnel, avec une disposition des pièces modulables, plus un locataire saura s’y projeter et acceptera de payer un loyer plus élevé. Ainsi, un extérieur, une terrasse ou un grand volume dans une pièce seront des éléments déterminant dans le choix du locataire.

 

Le confort de vie dans le logement et dans son environnement

L’agencement du logement et les parties communes de la copropriété font parties des critères de confort sur lesquelles un locataire peut s’attarder. Ainsi, la présence de services complémentaires tels qu’un concierge, un parking, un ascenseur, une salle de sport ou autres sont des atouts non négligeables qui permettent de valoriser significativement la valeur d’un logement et donc d’augmenter son loyer. Aussi, la classification énergétique du logement joue un rôle de plus en plus important dans le confort du locataire et donc dans son choix final. Il est donc indispensable d’y porter une attention particulière. (voir Les diagnostics obligatoires)

Ainsi, il faut savoir trouver le juste milieu pour le montant de son loyer : un logement au loyer trop cher ne trouvera pas de locataire pendant qu’un logement au loyer trop bas ne sera pas rentable pour le propriétaire.

Attention ! Si votre bien se trouve en zone tendue où les loyers sont encadrés, d’autres critères sont à prendre en considération dont certaines mesures légales. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez le site du service public.