Une fois le contrat de location signé, le loyer établi est censé ne plus changer. Cependant, un propriétaire peut parfois être amené à augmenter le loyer de sa location : clause de révision du loyer, travaux ou encore loyer sous-évalué. Pourtant, il n’est pas question pour le bailleur de le faire comme bon lui semble ! L’augmentation du loyer en cours de location est strictement encadrée :

 

La révision (ou indexation) annuelle du loyer

Chaque année, dans la limite de l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), un propriétaire bailleur peut légèrement augmenter le montant du loyer de son bien en location. Pour cela, il faut impérativement qu’une clause de son contrat de bail le prévoit. C’est cette clause qui définit le jour de l’année à partir duquel le loyer peut être révisé (le plus souvent, c’est la date anniversaire du bail qui est choisie).

Attention, depuis l’application de la loi ALUR du 27 mars 2014, si l’indexation n’est pas demandée par le propriétaire dans l’année, elle est perdue et ne pourra être rattrapée.

 

Vous souhaitez en savoir plus à ce sujet ? Découvrez notre article dédié sur la révision du loyer.

 

Augmentation du loyer en cas de travaux

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L’augmentation du loyer en cours de bail est également possible dans le cas où le propriétaire réalise des travaux qui améliorent le confort du logement : il s’agira par exemple d’éléments de confort ou d’équipements nouveaux souhaités par le locataire (et non pas de travaux d’entretien ou de réparation qui incombent au bailleur). Mais attention, le simple fait de réaliser des travaux ne suffit pas pour augmenter le montant du loyer : le bailleur doit obtenir l’accord formel du locataire qui doit être prêt à payer un loyer plus élevé. Si une clause spécifique n’est pas déjà prévue dans le contrat de location initial, cet arrangement entre les deux parties doit prendre la forme d’un avenant au contrat pour être valide. Bien évidemment, la majoration du loyer ne peut être effective qu’une fois les travaux réalisés.

Une fois qu’il a donné son accord, ce type de majoration du loyer en cours de bail n’est plus contestable par votre locataire, même en zone tendue. En effet, d’aprés l’alinéa II de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer ».

 

Si le logement est situé en zone dite « ultra tendue » (uniquement Paris et Lille pour l’instant), veillez à bien respecter l’encadrement du niveau du loyer au moment de la relocation du bien. Une action en diminution de loyer peut être engagée par le nouveau locataire si le loyer mentionné dans son bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur.

 

Votre locataire ne donne pas son accord pour augmenter le loyer ? Notez que vous pouvez tout de même obtenir de sa part une participation aux travaux dans le cas particulier où ces derniers consisteraient en l’amélioration de l’efficacité énergétique du logement ou du bâtiment. Pour plus d’information, consultez ce décret d’application qui explique dans quelle mesure vous pouvez obtenir cette contribution auprès de votre locataire.

 

L’augmentation du loyer en cas de loyer sous-évalué

Si le loyer se trouve être manifestement sous-évalué par rapport au marché, vous pouvez proposer à votre locataire de l’augmenter.

Contrairement aux méthodes d’augmentation du loyer en cours de bail présentées précédemment, notez tout de même que ce type d’augmentation du loyer ne pourra prendre effet qu’au moment du renouvellement du bail. De plus, le nouveau loyer doit être représentatif de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Pour justifier du caractère sous-évalué du loyer actuel, la proposition d’augmentation doit donc être accompagnée de références : notez que les obtenir peut s’avérer relativement chronophage.

Si votre locataire refuse l’augmentation, ou à défaut de réponse de sa part, une procédure gratuite est prévue permettant de forcer judiciairement l’application de cette augmentation.

Vous souhaitez en savoir plus concernant la procédure à suivre ainsi que sur les restrictions imposées en zones tendues ? Consultez cette fiche éditée par Service-Public.fr.

 

L’augmentation du loyer en cours de bail (ou au moment de son renouvellement) est particulièrement encadrée et peut parfois être source de conflit avec le locataire. Afin d’éviter cela, il est primordial pour le propriétaire de bien déterminer le montant du loyer initial. Pour savoir comment faire, consultez notre article sur l’estimation du loyer.