Le bail (ou contrat de location) formalise les droits et obligations du propriétaire et du locataire l’un envers l’autre. Sa rédaction est complexe et ne doit pas être prise à la légère :
 

La forme du contrat de location

Depuis l’application des décrets de la loi Alur, le 1er août 2015, le contrat de bail doit être réalisé par écrit et en autant d’exemplaires que nécessaire selon le nombre de parties y prenant part (propriétaire, locataire, colocataires, caution solidaire…). Sa rédaction et sa signature doit impérativement intervenir avant l’entrée dans les lieux du locataire.

Il peut prendre la forme d’un acte sous-seing privé (c’est à dire réalisé entre particuliers) ou d’un acte authentique, c’est-à-dire réalisé par un officier public compétent (tels que les notaires, huissiers, ou officiers d’état civil).

Dans tous les cas, le bail doit être conforme aux lois en vigueur, sous peine de nullité du contrat. Son contenu est défini et réglementé par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015.

 

Le contenu du contrat de location

La rédaction du contrat de location, peu encadré fut un temps, demande aujourd’hui une grande vigilance. En effet, certaines clauses sont maintenant proscrites et la législation à appliquer à chaque contrat de location dépend d’une combinaison de plusieurs facteurs : sa destination (logement principal ou secondaire, bureaux, mixte …), son type (meublé ou vide), sa localisation (zone tendu ou non), etc. Certaines informations doivent donc obligatoirement y être inscrites !

Tout d’abord, le bail se doit de contenir un certain nombre d’informations concernant les parties, comme :

  • le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire),

  • les noms du ou des locataires, …

Vous louez votre bien à plusieurs locataires en même temps ? Consultez notre article traitant des spécificités à prendre en compte en cas de colocation.

 

Ensuite, le bail doit préciser les termes de la location, tels que :

  • sa date de prise d’effet, sa durée et son renouvellement,

  • sa destination : bail d’habitation ou bail mixte (aussi appelé « bail professionnel libéral »), …

Le contrat de location doit également apporter toutes les informations essentielles concernant le futur logement du locataire, notamment :

  • son adresse et sa surface habitable (en m²),

  • sa description (maison ou appartement, nombre de pièces, éléments d’équipements, modalité de production de chauffage et d’eau chaude, …),

  • dans le cas d’un appartement, la description des éventuelles parties de l’immeuble (locaux et équipements) à usage privatif (cave, parking …) et/ou à usage commun (garage à vélo, ascenseur, …),

  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement), …

Dans un bail signé depuis le 27 mars 2014, en cas d’absence de la surface habitable du bien ou encore, d’une superficie erronée par rapport à la réalité du logement, le locataire peut recourir à la justice afin d’obtenir une diminution de loyer.

 

Le contrat doit également renseigner toutes les informations concernant les conditions tarifaires de la location, notamment :

Tous les éléments d’informations liés aux contrats types de location ou de colocation sont détaillés dans le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : référez-vous en priorité à ce document officiel pour plus d’informations ou en cas de doute lors de sa rédaction.

 

Les documents annexes à joindre au contrat de location

Depuis le 1er août 2015, le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 impose que les contrats de location de logement à usage de résidence principale soient soumis à des normes de conformité strictes. Certains documents justifiant du respect de ces normes sont donc à ajouter en annexe du bail :

  • Le dossier de diagnostics techniques (ou DDT) comprenant le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), ainsi que l’état des risques naturels et technologiques (ERNT),

  • Une notice d’informations générales sur la réglementation en vigueur,

  • Une copie de l’état d’entrée des lieux,

  • L’attestation d’assurance habitation (à fournir par le futur locataire),

  • L’acte de cautionnement (si caution il y a),

  • L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…),

  • Une copie de la convention Anah ou APL (si le logement loué est conventionné),

  • L’inventaire du mobilier et des équipements fournis (pour une location meublée),

  • la copie du règlement de copropriété (si le logement est situé dans un immeuble).

 

Vous avez fini de rédiger votre contrat de location ? Vérifiez bien qu’il ne comporte aucune clause abusive et découvrez notre article sur les modalités de sa signature.