Souvent injustement appelé « caution », le dépôt de garantie est une somme d’argent dont le montant est réglementé par la loi et qui est destiné à garantir au bailleur le paiement des sommes dont le locataire ne s’acquitterait potentiellement pas en fin de location (loyers impayés, dégradations, etc.).

Le bailleur n’est pas dans l’obligation d’exiger le versement d’un dépôt de garantie, cependant, il représente une sécurité et une assurance non négligeable pour le propriétaire. Il s’agit en effet d’une réserve dans laquelle il pourra puiser dans le cas où, à son départ, le locataire lui doit de l’argent.

Le contrat de location doit stipuler clairement le mode de versement et le montant du dépôt de garantie s’il y en a un.

 

Quel montant pour le dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie est réglementé et diffère suivant le type de location :

  • Dans le cas d’une location vide, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges (article 22 de la loi de 1989).
  • En revanche, le montant du dépôt de garantie pour une location meublée n’est pas réglementé pour les contrats de location signé avant le 27 mars 2014 : son montant est donc libre. Pour tous les contrats de location signés à partir du 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges.

Il est généralement versé lors de la signature du bail mais les parties peuvent cependant convenir d’une autre date, lors de l’entrée dans les lieux du locataire par exemple.

Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au locataire si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois (lorsque le loyer est payé trimestriellement par exemple).

 

Enfin, le montant du dépôt de garantie ne peut pas être révisé et reste invariable même en cas de renouvellement du bail.

 

Restituer le dépôt de garantie

Au terme de la location, vide ou meublée de façon indifférenciée, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal d’un mois à compter de la restitution des clés au propriétaire si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. En cas de dégradations du logement et si notées dans l’état des lieux de sortie, le délai de restitution du dépôt de garantie est prolongé à 2 mois après déduction des éventuelles retenues.

dépôt de garantieLa restitution du dépôt de garantie peut rapidement devenir une source de conflit entre locataire(s) et bailleur !
Identifiez au plus vite les éventuels dégâts et déterminez qui a la responsabilité de prendre en charge les réparations.

Le locataire a pour obligation de restituer un logement dans un état au moins similaire à celui qu’il avait lors de son arrivée. Ce sont les états des lieux d’entrée et sortie qui détermineront ce qui sera retenu sur le dépôt de garantie.

Cependant, la loi impose au locataire de payer pour les dégradations et pertes occasionnées au logement sauf dans le cas ou les réparations sont liées à la vétusté des matériaux, une malfaçon, un vice de construction, un événement imprévisible et irrésistible ou en cas de force majeure. Enfin, bien que le locataire se doit d’entretenir le logement et les différents équipements mentionnés dans le bail, le bailleur ne peut pas retenir d’argent sur le dépôt de garantie pour un logement rendu en mauvais état s’il l’avait mis en location ainsi.

 

Dans tous les cas, le bailleur doit justifier au locataire toute somme retenue sur le dépôt de garantie par une facture ou un devis. En effet, le bailleur peut être amené à ne restituer qu’une partie (voire rien) du dépôt de garantie lorsque :

  • L’état des lieux de sortie démontre des dégradations anormales du logement.
  • Le locataire ne s’est pas acquitté de l’ensemble des charges, loyers et/ou taxes en fin de bail.
  • Le logement est loué en copropriété. En effet, afin de réaliser la régularisation des provisions de charges locative, il se peut que le bailleur doit attendre plus de 2 mois avant de recevoir le décompte des charges annuelles de la copropriété. Il peut alors garder jusqu’à 20% du dépôt de garantie avant de restituer le montant exact dès qu’il aura reçu l’échéancier de la part de la copropriété du logement.

Enfin, le bailleur devra restituer la totalité du dépôt de garantie si aucune dégradation n’a été constatée dans le logement loué et si aucun arriéré de loyer ou de charges n’est dû par le locataire sortant.

Des lors que le dépôt de garantie à été restituée au locataire, il n’est plus possible pour le bailleur de lui faire d’éventuelles réclamations.

 

Les sanctions en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie

Afin de faciliter la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit être en mesure de communiquer au bailleur l’adresse de son nouveau domicile, sans quoi il ne pourra prétendre à aucune indemnité en cas de restitution tardive.

Depuis juin 2016, cette information doit obligatoirement être inscrite sur l’état des lieux de sortie.

 

En effet, si le propriétaire dépasse le délai de restitution de 1 à 2 mois, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Si le logement a changé de propriétaire en cours de bail, c’est au nouveau bailleur de le restituer.

 

En définitive, bien qu’il soit une protection pour les propriétaires, le dépôt de garantie peut vite devenir une source de conflit avec le locataire. Ainsi, il est indispensable que bailleurs et locataires soient bien attentifs lors de la rédaction des états des lieux d’entrée et de sortie pour éviter les malentendus.