L’état des lieux est une description précise et exhaustive de l’habitat et de l’ensemble des équipements qui le constitue. Il est décliné en deux documents distincts : un état des lieux d’entrée et un second de sortie. Le premier est effectué après la signature du bail, lors de la prise de possession du logement par le locataire (le moment où on lui remet les clés). Le second, quant à lui, prend effet lorsque le locataire quitte l’habitation et donc, restitue les clés.
Etablir un état des lieux
Chaque pièce doit être inspectée et son état noté soigneusement (ainsi que ses meubles et tout autres équipements fournis pour un meublé), du sol au plafond sur l’état des lieux initial. Vous ne pouvez pas déroger à mettre en annexe du contrat de bail le double de ce document à votre locataire afin que l’état des lieux constaté soit communément accepté et connu de toutes les parties. Si jamais la situation aboutit à un désaccord entre les deux signataires, qui ne réussissent pas à se mettre d’accord, l’appel à un huissier de justice est envisageable : il procédera alors à la réalisation de l‘état des lieux en toute impartialité.
Le rôle des états des lieux est d’éviter tout litige sur l’état du bien, autant concernant les vices cachés et potentiellement dangereux pour la vie quotidienne que les dégradations possibles, infligées par le locataire durant son usage du bien. Ils attestent de l’état du logement en début et en fin de la location. S’il y a litige, c’est la différence entre les deux états des lieux entrant et sortant qui fait office de document de référence pour attribuer la responsabilité de telle ou telle dégradation à la charge du locataire soit à celle du propriétaire et justifier une demande de remise en état, le cas échéant. C’est pourquoi les deux parties signataires ont intérêt à porter une attention particulière lors de la visite et à noter minutieusement toutes observations pertinentes.
Que contient l’état des lieux ?
Depuis le mois de juin 2016, l’état des lieux doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires :
- Le type d’état des lieux : d’entée ou de sortie ;
- Sa date d’établissement ;
- La localisation du logement ;
- Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
- Le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour raliser l’état des lieux ;
- Les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
- Le détail et la destination des clés ou de toute autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
- La description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds de chaque pièce et partie du logement. S’ajoute à cela la description des équipements et des éléments du logement. Il peut être également complété d’observation ou de réserves et illustré d’images ;
- La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
L’état des lieux de sortie devra également comporter des mentions supplémentaires telles que l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire, la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée et éventuellement les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Nous vous conseillons d’utiliser un formulaire, afin de limiter les oublis et de vous protéger au maximum.
L’état des lieux d’entrée
L’objectif est d’éviter tous litiges avec le locataire lors de sa sortie des lieux. N’hésitez donc pas à formuler toutes détériorations déjà existantes : trous dans les murs, tâches sur la moquette, fissures… Chaque précision est potentiellement un gain de temps et un litige évité à la fin du bail !
Notez bien que doivent figurer sur l’état des lieux les relevés des compteurs de gaz, eau et électricité (heures pleines et heures creuses). Cependant le locataire a la possibilité d’émettre des réserves sur l’état des lieux si ces derniers n’ont pas été notés lors de la remise des clés (équipement pas en fonctionnement ou autres circonstances entraînant le non-relevé). Aussi, il est possible de mettre à jour l’état des lieux concernant les équipements liés au chauffage au début de l’hiver.
L’état des lieux de sortie
Le second état des lieux est effectué au départ du locataire se nomme l’état des lieux de sortie. Vous n’êtes en aucun cas obligé de le réaliser sur un nouveau document. Ces états des lieux peuvent en effet être réalisés :
- sur un document unique
- mais aussi sur des documents distincts ayant une présentation similaire
Si des dégradations sont observées par le propriétaire au moment de l’état des lieux et en comparaison avec l’état des lieux d’entrée, celui-ci est en droit de conserver la totalité ou une partie du dépôt de garantie. Il doit cependant justifier du montant retenu par le biais d’un devis ou facture.
Dans le cas contraire (aucune détérioration), le locataire recevra l’intégralité de son dépôt de garantie dans un délai d’un mois maximum après la date de l’état des lieux de sortie. Passé ces deux mois, la somme non acquittée est soumise au taux d’intérêt légal en vigueur à la charge du propriétaire.
Combien coûte un état des lieux ?
La façon la plus courante de réaliser un état des lieux est de le faire par soi-même. Vous n’avez, dans ce cas, qu’à compléter un document type d’état des lieux sur lequel vous annoterez l’état de chacun des éléments constituant le logement (sols, murs, plafonds, équipements…). Chaque partie conserve ensuite un exemplaire du document pour pouvoir effectuer la comparaison en fin de bail.
Vous pouvez aussi faire intervenir un huissier pour réaliser les deux états des lieux si vous n’avez pas réussi à aboutir à un accord conjoint avec votre locataire. Les frais découlant de son intervention sont encadrés par l’article A. 444-27 du Code du Commerce et commencent à partir de 110,47 euros pour les biens de moins de 50m² (jusqu’à 193,05€ pour les superficie supérieures à 150m²).
Enfin, si vous avez fait appel à une agence immobilière pour trouver votre locataire, celle-ci se chargera des états de lieux d’entrée et de sortie. En général, une agence immobilière inclut dans ses frais d’agences (environ 1 mois de loyer) le coût de l‘état des lieux. L’agent immobilier délégué pour établir l’état des lieux d’entrée de votre bien fixe librement ses honoraires. Mais il ne peut réclamer au locataire des frais supérieurs à une limite de 3 € TTC par m² de surface habitable. Aussi, la somme demandée doit être acquittée d’une telle façon que le locataire ne peut pas payer plus que le bailleur.
Exemple : pour un bien d’une surface de 25 m² : l’état des lieux coûte 170 €, les frais à la charge du locataire n’excèdent pas les 75 € (3 € x 25m²), le bailleur prend alors en charge le reste. Si l’état des lieux est facturé à 100 €, les frais du locataire sont de 50 € maximum puisqu’il ne doit pas payer plus que le bailleur.
Que faire en cas d’absence d’état des lieux ?
Dans le cas où le propriétaire ait réfusé d’effectué un état des lieux d’entrée dans son logement, il devra démontré qu’il a délivré un logement en bon état d’usage s’il veut pouvoir invoquer, en fin de bail, que les dégradations sont dues à la faute du locataire, au moyen de photographies par exemple. Au contraire, si l’absence d’état des lieux découle du refus du locataire, il est présumé avoir reçu le logement en bon état et ce, peu importe l’état véritable de la location.
Les états des lieux sont donc des documents essentiels de la location pour que cette dernière se déroule et se termine de la meilleure façon possible pour les deux parties et éviter ainsi tout malentendu à la remise des clés. Afin d’en savoir plus sur le dépôt de garantie, consultez dès maintenant notre article dédié.
