Sur le marché de la location, la location non meublée est indéniablement majoritaire. On parle de location non meublée (vide ou nue) quand, comme son nom l’indique, le propriétaire bailleur met à disposition un logement sans meuble. Il incombe donc au locataire d’aménager lui-même le lieu de vie en apportant ses meubles, selon ses goûts et pour son propre confort.

Un appartement vide peut être proposé à la location avec une cuisine aménagée, équipée ou semi-équipée. Cette différence est laissée à l’appréciation et le bon vouloir du propriétaire. Malgré tout, le minimum pour une cuisine est bien évidemment un évier (généralement avec un sous-meuble), des prises électriques en état de marche et conformes, un système de ventilation ou VMC et une évacuation des eaux usées (lave-vaisselle ou lave-linge).

Une cuisine aménagée ne comprend que les meubles. Une cuisine équipée comprend, quant à elle, les meubles de rangement, une plaque de cuisson, une hotte aspirante et un réfrigérateur. La mention semi-équipée est utilisée si la cuisine est aménagée mais ne comporte pas tous les éléments cités précédemment.

Une location dite vide (ou nue) peut comporter ces éléments ainsi qu’une salle de bain aménagée sans pour autant tomber dans la qualification de meublé.

 

C’est la location non meublée qui vous convient le mieux ? Téléchargez directement notre modèle de contrat de location :

 

 

 

 

La fiscalité de la location non meublée

En location non meublée, les loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Au vue de votre situation, vous serez donc soit sous le régime micro-foncier ou soit celui du régime réel.

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement du moment où les revenus locatifs (loyers bruts annuels) ne dépassent pas 15 000 euros TTC par an. Le propriétaire bailleur bénéficie alors d’une déduction forfaitaire (ou appelée aussi un abattement) de 30% sur les loyers. Ce régime est reconductible tous les 3 ans tant que le plafond maximum cité ci-dessus n’est pas excédé.

L’inconvénient majeur de ce régime est qu’il est impossible de déduire aucune charge. Cependant, en tant que régime simplifié, il est très aisé pour le bailleur de le déclarer. En effet il suffit d’annoter le montant perçu grâce aux loyers dans la déclaration de revenus et l’État se chargera d’appliquer automatiquement l’abattement fiscal de 30%. L’ensemble des revenus s’obtient tout simplement en additionnant tous les loyers exceptés ceux impayés.

Le régime réel concerne quant à lui plusieurs personnes et cas différents.

  • les bailleurs dont les revenus locatifs (loyers bruts) excédent les 15 000 euros
  • ceux bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation qui exclut l’usage du régime micro-foncier
  • les bailleurs qui ont choisi délibérément ce régime car il représente un intérêt fiscal plus important pour eux

Ce régime rend possible la déduction de plusieurs de vos dépenses (notamment quasiment toutes les charges supportées et liées au logement et son entretien) de vos loyers annuels. Si le résultat foncier est excédentaire, il s’ajoute à vos autres revenus annuels puis est soumis à l’impôt sur le revenu. En revanche, en cas de déficit foncier, celui-ci s’impute sur votre revenu global annuel. Ce régime, une fois choisi, est irrévocable pour 3 ans.

Les charges déductibles du régime sont (entre autres) :

  • Primes d’assurance
  • Intérêt d’emprunt lié à l’année concernée
  • Frais de dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien
  • Frais de procédure (avocat, huissier…)
  • Honoraires payés à un professionnel (agent immobilier)
  • Mise en place d’un nouveau locataire …
    Vous pouvez consulter la liste complète dans l’article 31 du Code Général des Impôts
Evidemment les travaux réalisés par le locataire ne sont en aucun cas déductibles en votre nom.

 

L’avantage de ce régime est le déficit foncier que vous dégagez dès que vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers. Vous pouvez déduire ce déficit foncier de vos revenus globaux annuels : de ce fait vous réduisez vos impôts. Il est important de noter que ce déficit foncier doit rester dans la limite de 10 700€ par an vos revenus fonciers des 10 prochaines années.

Pour effectuer la déclaration de vos revenus fonciers, téléchargez les formulaires disponibles sur www.impots.gouv.fr : Formulaire n°2042 (pour le régime micro-foncier) et le n°2044 (pour le régime réel).

 

La location meublée a, elle aussi, une fiscalité particulière, qui lui est propre et particulièrement attractive. Découvrez notre article dédié.