L’impayé de loyer est souvent source de conflit entre propriétaire et locataire. En effet, bien que ce dernier soit tenu de payer le loyer et les charges locatives de son logement, il peut arriver qu’il ne s’exécute pas pour diverses raisons. Ainsi, si parfois les parties arrivent à trouver un terrain d’entente, il peut arriver que le propriétaire ait à engager une procédure jusqu’à finalement mettre fin au contrat de location. Mais avant d’en arriver là, le propriétaire doit passer par certaines étapes.

 

Loyer impayé ne veut pas dire mauvaise volonté.

Avant de mettre en place une procédure plus sérieuse, le propriétaire doit tout d’abord engager des démarches amiables avec son locataire, que ce soit par téléphone, par mail ou par courrier afin de comprendre les raisons des impayés de loyer. En effet, il n’est pas rare que le non-paiement des loyers par le locataire ne relève pas de sa mauvaise volonté ! Ainsi, propriétaire et locataire peuvent tenter de trouver une solution ensemble (abandon d’une partie des créances, échelonnement de la dette, sollicitation d’aides pour le locataire, etc.) ou tout simplement faire appel à la caution pour le paiement des loyers impayés lorsqu’il y en a une.

Propriétaires, locataires : prenez le temps de consigner les décisions prises et l’ensemble des éléments de votre accord dans un document écrit que vous daterez et signerez ! Cela vous évitera d’éventuels futurs conflits.

 

Enfin, notez que si le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut obtenir de la caisse d’allocations familiales (Caf) qu’elle lui soit versée directement en tiers payant.

 

Que faire quand aucune solution amiable n’est possible ?

Lorsqu’un accord amiable n’est pas possible entre le locataire et son propriétaire, celui-ci peut lancer la première étape de la procédure contentieuse par l’envoi d’une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception. Le locataire aura alors un laps de temps défini par le propriétaire pour régulariser sa situation.

Ce dernier peut également avoir recours à l’injonction de payer qui à l’avantage d’être simple et qui permet d’obtenir rapidement le paiement d’une créance. Cependant, cela n’est pas toujours une solution adaptée dans le cas d’un loyer impayé car elle peut seulement contraindre le locataire de payer mais ne met pas fin au contrat de bail, ce que je recherche finalement pas mal de bailleur lorsqu’ils ont affaire avec un locataire mauvais payeur.

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Le rôle de l’assurance loyers impayés

Dans le cas où le propriétaire à souscrit à une assurance loyers impayés, c’est à l’assureur de déterminer la démarche à suivre par le propriétaire en cas de défaut de paiement !

Classiquement, après avoir envoyé une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception à son locataire, le propriétaire passe la main à son assureur qui prend alors en charge le paiement des loyers impayés dès le troisième mois d’impayés. À lui ensuite de se retourner contre le locataire afin d’obtenir le paiement des loyers dus.

 

Comment mettre fin au contrat de location pour loyer impayé ?

Mettre fin au contrat de location n’est pas toujours chose facile et il convient de suivre certaines étapes. Après avoir tenté une conciliation amiable avec le locataire et l’avoir relancé avec une lettre de mise en demeure, le propriétaire doit se rapprocher d’un huissier de justice. Ce dernier prendra alors la relève et délivrera un commandement de payer au locataire en faute ainsi qu’à sa caution. Si aucun paiement n’a lieu dans les deux mois suivants, le propriétaire peut alors assigner son locataire dans le but de résilier le contrat.

Dans le cas où le contrat de location liant le propriétaire et son locataire fautif contient une clause résolutoire, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de location si certaines obligations du locataire n’ont pas été respectées (comme le paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie) et ce sans qu’un juge puisse douter du bien fondé de cette résiliation. En effet, le juge pourra alors prendre la décision d’expulser immédiatement le locataire ou de lui accorder un délai supplémentaire mais ne pourra pas annuler la clause prévue dans le bail.

Si aucune clause résolutoire n’est prévue dans le contrat de location, le sort du locataire dépendra de l’appréciation souveraine du juge qui pourra alors refuser l’expulsion du locataire.

Depuis la loi Alur du 27 mars 2014, le bailleur qui procède lui-même à l‘expulsion d’un locataire (s’il pénètre dans le logement avant l’intervention de l’huissier ou s’il fait changer les serrures par exemple) risque jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.

 

Expulsion du locataire et trêve hivernale

Même dans le cas où le juge a ordonné l’expulsion du locataire, celle-ci ne peut avoir lieu pendant la période de « trêve hivernale », c’est-à-dire du 1er novembre au 31 mars (même s’il s’agit d’un squatteur). Malgré tout, la trêve hivernale n’empêche pas le propriétaire d’engager les premières démarches d’expulsion qui pourra alors être effective dès la fin de la trêve.

Cependant, l’expulsion peut tout de même avoir lieu si elle est engagée à l’encontre du locataire d’un logement dans un immeuble qui fait l’objet d’un arrêté de péril ou d’un locataire dont l’expulsion est assortie d’un relogement en fonction de ses besoins familiaux.

 

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Le propriétaire peut ainsi résilier le contrat de location en cas de non-paiement du loyer et des charges par le locataire grâce, entre autres, à la clause résolutoire. Vous pouvez en savoir plus sur les clauses du contrat de location et sur la résiliation du bail côté propriétaire en consultant nos articles.