Guide du bailleur

1bis2

CYCLE DE VIE DE LA LOCATION

Toutes les étapes auxquelles vous devrez faire face en tant que bailleur, mais aussi les ressources pour bien les aborder.

Phase 1 : Acquérir un bien

Etape 1 : Définir son projet

Clarifier le cadre de son investissement

L’achat d’un bien immobilier représente un véritable investissement pour l’avenir. Cependant, avant de se lancer, il est indispensable de se préparer et de définir précisément son projet :

  • Faites le point sur les raisons qui vous poussent à investir. 
  • Déterminez le dispositif qui vous convient le mieux : pensez-vous acheter dans l’ancien, dans le neuf ou en VEFA ? 
  • Renseignez-vous sur la fiscalité immobilière en vigueur. 
  • Evaluez le budget global maximum de votre investissement.
Les meilleurs outils

anil

dividom

le particulier

Etape 2 : Rechercher

Choisir un bien et évaluer son potentiel locatif

La recherche doit être minutieuse et réfléchie afin de se donner toutes les chances de choisir un bien à forte rentabilité et de sécuriser l’avenir de cet investissement. 

  • Définissez vos critères de recherche : zone géographique (quartiers en devenir, communes familiales, villes universitaires …), type de bien (appartement, maison …), nombre de pièces (studio, T1, T2 …), type de locataires (étudiants, familles …), etc.
  • Prenez le temps de visiter assez de biens et d’étudier leurs situations (dynamisme du marché locatif, évolutions démographiques, accès aux transports & commerces …)
  • Sélectionnez plusieurs biens sans oublier de calculer leurs taux de rentabilité.  
Les meilleurs outils

leboncoin

logo_seloger

Etape 3 : Financer

Engager les premières démarches d’achat

Que vous décidiez de faire appel à un professionnel de l’immobilier ou de négocier vous-même un achat de particulier à particulier, les premières étapes du processus de vente sont identiques :

  • Positionnez vous sur l’un des biens visités et déterminez précisément son coût global (travaux éventuels et frais de notaires inclus).
  • Signez le compromis de vente en présence d’un notaire. Voir l’article détaillé
  • Initiez les démarches de financement et finalisez l’obtention de votre prêt immobilier. 
  • Renseignez vous quant à vos garanties après achat. 
Les meilleurs outils

notaires de france

meilleurtaux

magnolia

Etape 4 : Devenir propriétaire

Sauter le pas et concrétiser l’acquisition

A moins que vous ne décidiez de vous rétracter, les étapes suivantes vous permettront de finaliser l’achat de votre bien et de devenir propriétaire :

  • Déterminez si vous allez être propriétaire au nom propre ou via une SCI (Société Civile Immobilière). 
  • Signez l’acte de vente en présence d’un notaire. Félicitation, vous êtes enfin propriétaire ! Voir l’article détaillé 
  • Souscrivez une assurance propriétaire non occupant.
Les meilleurs outils

legalstart

interassurances

axa

Phase 2 : Préparer à la location

Etape 5 : Mise aux normes et travaux

Mettre en conformité voire rénover le logement

Il se peut que votre bien ne puisse pas être mis en location en l’état. Avant de chercher à le louer, certaines choses sont à vérifier en amont  :

  • Faites réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires. Voir l’article détaillé
  • Assurez-vous que le logement est « décent ». Voir l’article détaillé
  • Si le bien a besoin d’être mis en conformité, effectuez des travaux de réhabilitation. 
  • Dans tous les cas, si le bien est seulement défraîchi, le rénover peut vous permettre de majorer le loyer et de réduire l’imposition sur vos revenus fonciers.
Les meilleurs outils

houzz

travaux

Etape 6 : Aménagement

Décorer avec soin (et meubler)

Gardez en tête qu’un logement fonctionnel et décoré avec goût attirera des locataires de qualité. Si vous n’en profitez pas pour augmenter le montant du loyer, cela peut vous permettre de le louer plus facilement.

  • Choisissez des couleurs neutres et des matériaux modernes qui conviendront à tous.
  • Déterminez le mode de location que vous allez mettre en place : louer votre bien vide ou meublé. Voir l’article détaillé
  • Vous louez meublé ? Veillez à respecter vos obligations. Voir l’article détaillé
  • Maintenant que votre logement et fin prêt, vous pouvez fixer le montant du loyer et des charges en respectant les réglementations en vigueur. Voir l’article détaillé
Les meilleurs outils

côté maison

pinterest

autodesk

Phase 3 : Mise en place du locataire

Etape 7 : Diffusion des annonces

Optimiser sa recherche de locataire(s)

La façon dont est préparée et diffusée une annonce de location influence fortement la qualité et le nombre de candidatures que vous recevrez. Ne laissez donc rien au hasard !

  • Préparez votre bien avant de le photographier et assurez-vous de la qualité des photos. Voir l’article détaillé 
  • Soignez le descriptif de l’annonce : être précis, concis et objectif facilitera vos futurs échanges avec les candidats. Voir l’article détaillé 
  • Diffusez largement votre offre sur les portails d’annonces immobilières et les réseaux sociaux. Voir l’article détaillé
  • Soignez la prise de contact.
Les meilleurs outils

meero

leboncoin

pap

Etape 8 : Sélection du locataire

Choisir le locataire idéal

La sélection de votre locataire est une étape importante qui doit pouvoir vous permettre de limiter, entre autres, le risque de loyers impayés. Une attention toute particulière doit donc y être portée :

  • Organisez les visites en prenant soin d’effectuer une première sélection en vous renseignant sur le profil des candidats.
  • Collectez les documents nécessaires à la sélection finale. Voir l’article détaillé 
  • Assurez-vous de la solvabilité et de la stabilité financière du futur locataire. Faites de même pour son garant s’il en a un. Voir l’article détaillé 
Les meilleurs outils

locatme

lokora

Etape 9 : Rédaction du bail

Rédiger le bail dans les règles de l’art

Une fois votre locataire choisi, la réglementation impose de contractualiser les termes de la location via un contrat spécifique : le bail. Bien que chronophage, cette étape est très importante car elle permet de cadrer la relation entre votre futur locataire et vous.

  • Rédigez le bail en veillant à ce que sa forme et son contenu respecte la législation en vigueur. Pensez à y ajouter les annexes obligatoires. Voir l’article détaillé 
  • En cas de colocation, certaines spécificités sont à connaître : Voir l’article détaillé 
  • Pour se prémunir d’éventuels défauts de paiement du loyer, vous pouvez formaliser un acte de caution solidaire et/ou souscrire à une assurance loyers impayés (GLI). 
Les meilleurs outils

lebonbail

Etape 10 : Mise en place du locataire

Organiser l’entrée dans les lieux du locataire

C’est le jour « J », votre locataire prend possession des lieux ! Avant de lui remettre les clefs du logement, vous avez encore un peu de travail :

Remarque : Si vous souhaitez utiliser InSitio pour vous aider dans la gestion courante de la location, c’est le moment d’ajouter la location sur la plateforme

Les meilleurs outils

insitio

Phase 4 : Gestion locative courante

Etape 11 : Encaissement du loyer

Cadrer le paiement du loyer et des charges

Bien que l’envoi des appels de loyer et des quittances ne soit pas obligatoire, cela reste un passage obligé pour structurer la relation avec le locataire et diminuer les risques de retards de paiements ou d’impayés :

  • Envoyez régulièrement un appel de loyer (ou avis d’échéance) à votre locataire suivant le type de bail établi. Voir l’article détaillé 
  • Gardez un oeil sur le paiement du loyer. 
  • Relancez le(s) locataire(s) en cas de retard de paiement. 
  • Emettez une quittance de loyer dès le paiement reçu. Voir l’article détaillé
Les meilleurs outils

 

 

insitio

 

Etape 12 : Régularisations annuelles

Ne pas négliger la gestion en cours de bail

Louer un bien implique certaines responsabilités coté bailleur. Chaque année, vous devez mener certaines actions auprès de votre locataire : même si peu sont obligatoires, vous avez tout interêt à vous en occuper sérieusement.

  • Si vous ne faites pas payer les charges au forfait, vous devez obligatoirement les régulariser suivant les dépenses réelles constatées. Voir l’article détaillé
  • Révisez le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers.  Voir l’article détaillé
  • Assurez-vous de la validité de l’assurance habitation de votre locataire pour l’année à venir en lui demandant une copie. 
  • Le logement dispose d’une chaudière individuelle ? Vérifiez que votre locataire a bien fait effectuer son entretien en demandant un justificatif. 
Les meilleurs outils

 

 

insitio

 

 

Etape 13 : Entretien et réparation

Veiller à l’entretien du logement

Garder une bonne relation avec votre locataire réside aussi dans votre capacité à répondre avec réactivité à ses demandes. Pour les réparations, même s’il est tenu de maintenir le logement en bon état, c’est vous qui devez intervenir dans certains cas :

  • Déterminez qui à la responsabilité de prendre en charge les différentes réparations.
  • Les réparations/travaux sont à votre charge ? Contactez un professionnel fiable qui prendra le relais … ou occupez-vous en !
  • Organisez l’intervention en concertation avec le locataire et respectez ses contraintes.
  • Fixez le problème durablement, ne vous contentez pas d’une réparation sommaire. Votre locataire vous le rendra bien !
Les meilleurs outils

mes dépanneurs

Travaux

HelloCasa

Phase 5 : Fin de la location

Etape 14 : Formalités de départ

Anticiper et organiser le départ du locataire

Le départ du locataire peut parfois être source de conflit. Le plus souvent, une bonne communication permettra de traverser cette étape délicate sans encombre.

  • Le bail arrive à son terme et vous ne voulez pas le renouveler ? Vous avez reçu le préavis de départ du locataire ? Fixez une date de départ du logement avec votre locataire.  Voir l’article détaillé 
  • Si vous avez besoin d’un nouveau locataire, un autre cycle de location reprend en parallèle : rendez-vous à l’étape 7 ! 
  • Réalisez l’état des lieux de sortie. Si le logement est meublé, vérifiez que rien ne manque en comparant les inventaires. Voir l’article détaillé 
  • Récupérez les clefs du logement.
Etape 15 : Dépôt de garantie

Restituer le dépôt de garantie dans les délais

Si aucune différence n’est constatée entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, vous devez rembourser à votre locataire la totalité de son dépôt de garantie dans le mois. Néanmoins, tout n’est pas toujours aussi simple. Voir l’article détaillé 

  • L’état des lieux a révélé des dégradations ? Établissez la liste des réparations auxquelles vous souhaitez procéder et faites réaliser des devis.
  • Après avoir soustrait le montant des réparations (voire des impayés de loyer), vous avez deux mois pour restituer à votre locataire le solde de son dépôt de garantie.
  • Si le logement est situé dans une copropriété, vous pouvez conserver une provision (maximum 20 % du dépôt de garantie) jusqu’à l’arrêté des comptes annuels.
Etape 16 : Payer ses impôts

Payer les impôts et taxes annuelles

La fiscalité liée à un investissement locatif est complexe : il est indispensable de s’y intéresser au plus tôt afin d’optimiser sa rentabilité et ne rater aucune échéance.

  • Renseignez vous tout d’abord quant aux dispositifs permettant de réduire certains impôts liés aux placements immobiliers. 
  • Prenez le temps de bien déclarer vos revenus locatifs. 
  • Payez la taxe foncière pour chaque bien dont vous êtes propriétaire.
  • Faites le bilan de vos revenus et dépenses locatives afin d’analyser la rentabilité de votre investissement. 
Les meilleurs outils

 

impot gouv

rendement locatif

 

Phase 6 : Prospérer

Etape 17 : Recommencer et/ou profiter

Développer son patrimoine immobilier

Le cycle de vie du propriétaire bailleur se répète à chaque nouvel investissement locatif. En effet, un bon investissement immobilier peut parfois en financer un autre …

  • Recommencez le cycle de location encore et encore.
  • Servez-vous de la rentabilité de votre patrimoine immobilier pour investir de nouveau.
  • Améliorez vos qualités de bailleur au fil de vos expériences locatives.
  • Éventuellement, vendez tout et réalisez un tour du monde !
Les meilleurs outils

Bailleurologie

Kayak

Club Med