Vous pouvez être détenteur d’un droit sans pouvoir jouir de ses effets faute de pouvoir attester de son existence. Le rôle du notaire est capital pour pallier cela mais également en matière de preuve. L’appel au notaire permet incontestablement de prouver la réalité de vos actes.

En effet, le notaire est un juriste exerçant ses fonctions dans un cadre libéral. Il a pour mission de préparer des contrats authentiques pour le compte de clients. Il peut intervenir dans l’ensemble des domaines du droit : entreprises, familles, fiscalité, immobilier, etc.

En tant qu’officier public et ministériel, il est soumis à des règles de déontologie strictes. Il est engagé en prêtant serment devant le tribunal à respecter les obligations de sa fonction. Le rôle du notaire consiste à garantir aux personnes qui s’adressent à lui la possession totale et effective de leurs biens ainsi que la pleine efficacité juridique de leurs volontés, promesses et obligations. Il a un rôle de collecte, d’authentification et de conservation des actes : en somme, un rôle essentiellement administratif et juridique. Il a toutefois une obligation de conseils et d’informations auprès des personnes. Ceci est valable pour tout acte de la vie à caractère juridique.

 

Le rôle du notaire dans l’encadrement de la vente

“Elle [la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » article 1583 du Code civil

Mais dans la pratique, pour des raisons de sécurité et de garanties juridiques, un système d’organisation de preuve et de publication des ventes est établi depuis longtemps. Le but étant de connaître incontestablement qui est le propriétaire d’un bien. En outre, avec la législation actuelle, le propriétaire qui souhaite vendre son bien doit transmettre un ensemble de documents à caractère informatif sur ce dernier au futur acquéreur.  Le contrat effectif de vente ne peut aboutir qu’une fois qu’il les a obtenus et qu’il a dépassé son droit de rétractation.

Chaque transfert de bien immobilier doit de ce fait être publié à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers c’est-à-dire valable aux yeux de tous. C’est le notaire qui est en charge de cette publication. Son intervention est primordiale pour la vente de biens immobiliers : il authentifie l’acte de vente et le publie. Le notaire a d’une certaine manière le monopole des ventes, mais également en ce qui concerne et légitime le transfert de propriété d’un bien immobilier. De même pour les successions, les donations, les droits et obligations affectant la propriété d’un bien.

 

Le rôle du notaireSource : etudinfo.com 

 

Le rôle du notaire dans la préparation d’une vente immobilière

La préparation de la vente englobe le temps entre le compromis (ou la promesse) de vente et la vente définitive : pendant cette période un certain nombre de formalités doivent être accomplies pour l’élaboration de l’acte de vente. Pour en savoir plus sur le compromis de vente, découvrez notre article dédié.

Le vendeur doit notamment fournir au nouvel acquéreur du bien immobilier plusieurs documents officiels. Le notaire se charge alors de préparer la vente en effectuant différentes tâches nécessaires à la constitution du dossier :

  • Le notaire se charge de la vérification de la propriété du bien. Le propriétaire lui remet son titre de propriété afin qu’il atteste de sa validité. Il s’agit d’une vérification purement juridique et non matérielle (le notaire n’a pas à se déplacer pour examiner le bien). En définitive, si votre bien contenait, à l’origine, 3 pièces et que vous le revendez stipulant qu’il en a 5 par exemple, le rôle du notaire est de vous demander le ou les permis de construire des dits travaux (accompagnés des attestations de dommages-ouvrages en cas d’agrandissement effectués il y a moins de 10 ans). En d’autres termes, le notaire doit vérifier la réalité et la validité juridique de ce que vous vendez.
  • Il place sur un compte séquestre (sous la garde de la justice) la somme versée par l’acheteur dans le cadre de l’avant-contrat (l’équivalent de 5 % à 10% du prix de vente du bien).
  • Il adresse à la mairie la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) (ou aussi appelée demande d’acquisition d’un bien soumis à un droit de préemption) pour purger l’éventuel droit de préemption de la commune, selon une démarche précise.
  • Il demande un état de situation hypothécaire du bien pour vérifier qu’il n’est pas sous le joug d’une hypothèque supérieure au prix de vente.
  • Il contrôle l’identité, la capacité légale à entamer le processus juridique de vente (majorité par exemple) et le pouvoir des parties en sollicitant les extraits d’acte de naissance et leur état-civil.
  • Il demande auprès de la mairie un certificat d’urbanisme afin de s’assurer que le bien n’est pas assujetti à des charges ou servitudes de façon à rendre le bien inutilisable, ainsi que la situation cadastrale du bien.
  • Dans le cas d’un bien qui se trouve dans un immeuble/copropriété : le notaire demande un « pré état-daté » (les informations à fournir au vendeur avant le compromis de vente) au syndic. Il se renseigne également pour connaître les travaux et les procédures en cours de la copropriété et vérifier que le vendeur est à jour de ses charges.
Les diagnostics techniques constituant le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) (voir les diagnostics obligatoires) nécessaires à l’aboutissement de la vente sont à la charge du vendeur. Le notaire vérifie néanmoins que ces derniers soient fournis et en cours de validité au moment de la signature du compromis et de l’acte de vente.

 

 

Le rôle du notaire après l’acte de vente

Une fois l’acte de vente définitif signé, le notaire remet tout simplement à l’acquéreur une attestation de propriété. Il conserve l’acte afin de le publier à la conservation des hypothèques. Il subsiste alors un délai de quelques mois avant que l’acquéreur ne reçoive une copie authentique de l’acte de vente. L’original, appelée couramment « la minute », est quant à lui conservé précieusement par le notaire. Il est commun que le vendeur ne reçoive pas ce document, mais il peut, sur simple demande, en réclamer une copie.

En ce qui concerne le paiement du bien immobilier au vendeur, il ne reçoit pas immédiatement le versement du prix de vente. Généralement, le notaire le lui adresse sous deux ou trois semaines passée la date de la signature, et ce pour des raisons de trésorerie. Le versement de cette somme ne peut se faire par chèque, il est exclusivement réalisé par virement. En effet, depuis le 1er avril 2013 suite au décret n°2013-232, pour une meilleure transparence et sécurité des transactions financières, cette mesure a été décidée et confortée le 24 juin 2015 par un second décret encadrant les paiements de créances.

Pour comprendre comment sont finalement calculés les frais de notaire dans le cadre d’une vente immobilière, découvrez notre article calculer les frais de notaire.