Alors que certains propriétaires peuvent fixer le loyer de leurs biens tout à fait librement, d’autres doivent en revanche prendre en considération quelques règles qui s’imposent parfois si le logement se trouve en zone tendue où le loyer est encadré dans le cadre d’une relocation.

En effet, aujourd’hui c’est près de 1 150 communes dans 28 agglomérations françaises qui forment la zone dite « tendue » où le loyer est encadré à la relocation. A Paris par exemple, depuis le 1er aout 2015, s’ajoute à ce dispositif un encadrement qui fixe les loyers dans une limite d’un loyer de référence majoré. Déterminez si votre logement se trouve en zone tendue en consultant dès maintenant la liste des villes concernées fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

Qu’est ce que « la zone tendue » ?

La zone tendue détermine les principales agglomérations dans lesquelles le marché locatif est particulièrement tendu et où l’offre de logements est inférieure à la demande. Cette zone permet ainsi de réglementer et de limiter l’augmentation des loyers à la relocation afin de permettre plus de fluidité et éviter les abus. Aussi, par exemple, le préavis de départ d’un logement se situant en zone tendue peut être réduit à un mois. En dehors des villes concernées, la fixation du loyer est totalement libre.

Encadrement du loyer en zone tendue

Sauf si le propriétaire a effectué des travaux significatifs d’amélioration du logement et où, dans ce cas, il peut fixer le loyer au-delà de l’encadrement prévu, le loyer est strictement encadré dans le cas de relocation (c’est-à-dire lorsque le bailleur remet sur le marché de la location son logement suite au départ du précédent locataire) en zone tendue.

Les exceptions à cet encadrement résultent d’un décret publié chaque été qui s’applique pendant un an seulement.

En effet, en zone tendue, le loyer du nouveau locataire est plafonné et limité au montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. En revanche, dans le cas où le loyer n’a pas été révisé depuis au moins 1 an, le bailleur peut réviser le loyer en fonction du dernier indice de référence des loyers.

Les exceptions à cet encadrement

Cependant, comme évoqué précédemment, le bailleur peut toutefois dépasser cette limite de loyer dans deux cas :

• S’il a réalisé des travaux d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer dans le but d’améliorer le logement, le propriétaire pourra augmenter le montant du loyer sans excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
• Enfin, il pourra également augmenter le loyer en fonction du marché locatif dans le cas où le loyer du locataire sortant était sous-évalué.

Cependant, la hausse du nouveau loyer ne pourra pas excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer du précédent locataire.

Cet encadrement ne concerne pas les logements loués en tant que résidence secondaire, logement de fonction, ou encore en location saisonnière. Cela ne concerne pas non plus la location seule d’une place de stationnement ou d’une cave, par exemple. De plus, l’encadrement des loyers s’impose uniquement aux logements en relocation. Ainsi, les logements visés par cette mesure sont donc ceux pour lesquels le loyer était déjà fixé avec un locataire en place ayant quitté le logement depuis moins de 18 mois. Si le précédent locataire est parti depuis plus de 18 mois, la location échappe à l’encadrement des loyers.

L’encadrement des loyers à Paris intra-muros

A Paris également, depuis le 1er aout 2015, le loyer d’un logement est fixé dans la limite d’un loyer de référence majoré au mètre carré de surface habitable auquel le propriétaire ne peut déroger sauf dans le cas où le logement comporte des caractéristiques justifiant un complément de loyer.

Le calcul des loyers pour les logements parisiens est ainsi également soumis à l’encadrement des loyers en zone tendue. S’ajoute cependant à cela la limite du loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral depuis le 1er aout 2015.

Pour déterminer les différents loyers de référence majorés, Paris a été partagé en pas moins de 80 quartiers dont le loyer de référence à été déterminé en fonction de critères précis :

• Le nombre de pièces principales du logement
• L’époque de construction du logement
• Le type de location (vide ou meublé)
• L’adresse du logement

Pour connaître le loyer de référence majoré s’appliquant à votre logement, consultez dès maintenant la carte interactive de la préfecture d’Ile-de-France.

Néanmoins il est possible de compléter le loyer déterminé par le loyer de référence par un complément en fonction de la qualité du logement. De fait, si celui-ci comporte des caractéristiques de confort ou de localisation tels qu’un extérieur, un parking, une cave, des équipements électroménagers, etc. qui justifient un loyer supérieur au loyer de référence, celui-ci peut être augmenté.

 Le complément de loyer doit être justifié et indiqué clairement dans le bail.

Ainsi, les bailleurs doivent fixer le loyer de leur logement en fonction du loyer appliqué au locataire précédent d’après l’encadrement des loyers des logements situés en zone tendue, mais doivent également prendre en compte le loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable fixé par la préfecture si le bien se trouve à Paris.

Cet article aborde uniquement la procédure de fixation du loyer à la mise en location (première location ou relocation) d’un logement. Pour en savoir plus concernant l’augmentation du loyer en cours de location, consultez cet article.