Aujourd’hui, le bailleur est tenu par la loi de louer un logement décent. Il doit ainsi s’assurer que le logement qu’il loue correspond à des critères de décence. Ces caractéristiques de décence sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, et imposent au logement d’assurer la sécurité physique et la santé des locataires. Il doit donc :
- assurer le clos et le couvert. C’est-à-dire que le gros œuvre du logement et ses accès sont en bon état d’entretien et de solidité et protègent les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, des conditions climatiques spécifiques pour l’appréciation des mesures relatives à la protection contre les infiltrations d’eau.
- avoir des dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, dans un état conforme à leurs usages.
- ne présenter aucun risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires de par la nature, l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement.
- permettre un renouvellement de l’air adapté à la vie quotidienne dans le logement et au fonctionnement des équipements grâce à des dispositifs d’ouverture et de ventilation.
- avoir des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement
- avoir les pièces principales bénéficiant d’un éclairement naturel suffisant et d’une ouverture ou d’un élément vitré donnant sur l’air libre
Passer du logement insalubre au logement décent : les éléments d’équipement et de confort obligatoires
Le décret est vigueur impose également au logement les différents éléments d’équipement et de confort suivants :
- Une pièce principale avec une surface habitable d’au minimum 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, ou bien un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes.
- Une installation permettant un chauffage correct, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
- Une installation d’alimentation en eau potable assurant la distribution au sein du logement avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale de ses locataires. Sont également obligatoires les installations d’évacuation des eaux ménagères et des WC empêchant le refoulement des odeurs et des effluents.
- Une cuisine ou d’un coin cuisine aménagé de façon à accueillir un appareil de cuisson ainsi qu’un évier raccordé à système d’eau (chaude et froide) et à une installation d’évacuation des eaux usées.
- Une installation sanitaire à l’intérieur du logement comprenant : un w.-c séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, un équipement pour la toilette corporelle, (baignoire ou douche) aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
- Le réseau électrique doit permettre l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Un logement décent permet de mettre tout le monde d’accord !
Risques encourus en cas de logement insalubre ou indécent
En cas d’absence d’un des diagnostics obligatoires ou bien s’il y a constatation du non-respect des caractéristiques de salubrité, vous risquez :
- des sanctions civiles et pénales pour la mise en danger de la santé de vos locataires.
- en cas d’accident causé au locataire à cause de la non-conformité du logement, votre responsabilité est engagée, de par votre qualité de propriétaire-bailleur, et donc vous vous exposez à payer les frais médicaux de la personne injuriée.
- d’être condamné à restituer les loyers perçus depuis le début du bail par la Cour de Cassation.
- que le locataire exige légalement des travaux de remise aux normes, une première fois à l’amiable puis, à défaut d’accord, via une action en justice au tribunal d’instance.
- pour le locataire, si la non-conformité du logement est avéré, il se retrouve privé d’allocation logement.
- une amende de 37 500€ et jusqu’à 2 ans de prison par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) si l’annonce de location comporte des informations fausses à propos d’un des diagnostics obligatoires ou de nature à induire en erreur le futur locataire.
Ainsi, vous êtes donc dans l’obligation d’assurer la sécurité physique et la santé des locataires auxquels vous louez votre bien immobilier.
Aussi, pour que votre habitation soit saine et viable pour vos locataires plusieurs diagnostics obligatoires sont à réaliser pour attester de sa conformité. Pour en savoir plus, rendez-vous sur l’article dédié : Diagnostics obligatoires.
